Vous voulez construire une terrasse de 30m² mais vous êtes perdu dans les démarches ? Permis de construire ? Déclaration de travaux ?
Ce guide vous explique tout simplement pour savoir quelle autorisation il vous faut et comment l’obtenir sans prise de tête.
Terrasse de 30m² : permis de construire ou déclaration préalable ?
La réponse rapide est : ça dépend. Pour une terrasse de 30m², vous aurez besoin soit d’une déclaration préalable de travaux, soit d’un permis de construire. Le choix entre les deux ne dépend pas que de la surface, mais surtout du type de terrasse que vous voulez construire.
Deux notions sont importantes à comprendre : la terrasse de plain-pied et la terrasse surélevée. La loi n’est pas du tout la même pour les deux. C’est ce qui va déterminer si votre projet est simple à réaliser ou s’il demande des démarches plus lourdes.
Qu’est-ce que l’emprise au sol ?
L’emprise au sol, c’est simple : c’est la projection verticale de votre construction au sol. Imaginez le soleil pile au-dessus de votre maison et de votre terrasse. L’ombre que ça dessine par terre, c’est l’emprise au sol. Ça inclut l’épaisseur des murs extérieurs, les balcons, les auvents, etc.
Pourquoi c’est important ? Parce que c’est le critère principal utilisé par l’urbanisme pour décider si vous avez besoin d’une autorisation. Plus l’emprise au sol est grande, plus les règles sont strictes.
Surface de plancher et emprise au sol : quelle différence ?
La surface de plancher, c’est l’espace à l’intérieur de la construction. On la calcule en additionnant les surfaces de tous les niveaux, après avoir enlevé l’épaisseur des murs, les cages d’escalier ou les garages.
Pour une terrasse non couverte, c’est facile : elle n’a pas de surface de plancher. Elle crée uniquement de l’emprise au sol, mais seulement si elle est surélevée. Une terrasse couverte, par contre, crée les deux.
Le type de terrasse change tout : plain-pied ou surélevée ?
C’est LE point le plus important pour votre projet. Une terrasse de 30m² peut n’exiger aucune démarche ou, au contraire, un permis de construire. Tout dépend si elle est posée au niveau du sol ou si elle est en hauteur.
La terrasse de plain-pied : la solution la plus simple
Une terrasse est dite « de plain-pied » quand elle est directement posée sur le sol ou très peu surélevée. En général, on considère qu’une terrasse dont la hauteur ne dépasse pas 60 cm par rapport au sol naturel est de plain-pied.
Et là, c’est la bonne nouvelle. Une terrasse de plain-pied ne crée pas d’emprise au sol. Peu importe sa taille, même si elle fait 30m², 50m² ou 100m².
Règle à retenir :
- Une terrasse de plain-pied n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme.
- Vous pouvez donc construire votre terrasse de 30m² sans déclaration préalable ni permis de construire, à condition qu’elle ne soit pas ou très peu surélevée.
Attention tout de même. Si votre terrain se trouve dans un secteur sauvegardé, un site classé ou près d’un monument historique, des règles spécifiques peuvent s’appliquer. Un petit coup de fil à la mairie de votre commune est toujours une bonne idée pour être sûr.
La terrasse surélevée : les règles se compliquent
Une terrasse est considérée comme surélevée dès qu’elle est décollée du sol de manière significative. C’est le cas si elle est construite sur des pilotis, un vide sanitaire, ou si elle repose sur la partie supérieure d’un rez-de-chaussée. La hauteur de 60 cm est souvent le seuil retenu par les mairies.
Contrairement à la terrasse de plain-pied, une terrasse surélevée crée de l’emprise au sol. Et c’est là que les seuils de surface entrent en jeu. Pour une construction de 30m², vous serez toujours obligé de demander une autorisation.
Les règles exactes pour une terrasse surélevée de 30m²
Pour une terrasse surélevée de 30m², il n’y a que deux possibilités : soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire. Le choix dépend de la zone où se situe votre maison, définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune.
Cas général : le permis de construire est obligatoire
La règle de base est simple. Pour toute construction nouvelle créant une emprise au sol de plus de 20m², un permis de construire est nécessaire.
Comme votre terrasse surélevée fait 30m², elle dépasse ce seuil. Donc, dans la majorité des cas, vous devrez déposer une demande de permis de construire. C’est la procédure la plus lourde, qui demande un dossier complet.
- Emprise au sol entre 5m² et 20m² : Déclaration préalable de travaux.
- Emprise au sol supérieure à 20m² : Permis de construire.
L’exception : la zone urbaine (zone U) d’une commune avec PLU
Il existe une exception importante qui peut vous simplifier la vie. Si votre maison se trouve dans une zone urbaine (dite « zone U ») d’une commune qui a un Plan Local d’Urbanisme, les règles changent.
Dans ces zones, le seuil pour le permis de construire est relevé. La déclaration préalable de travaux est suffisante pour une construction jusqu’à 40m² d’emprise au sol. C’est une mesure qui vise à faciliter les petits aménagements dans les zones déjà denses.
Synthèse pour votre terrasse surélevée de 30m² :
- Votre commune n’a pas de PLU ou vous n’êtes pas en zone U : Permis de construire obligatoire.
- Votre commune a un PLU et vous êtes en zone U : Déclaration préalable de travaux suffisante.
Comment savoir si ma commune a un PLU et si je suis en zone U ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document qui fixe les règles de construction et d’aménagement pour chaque parcelle d’une commune. Il divise le territoire en plusieurs zones (U pour urbaine, AU pour à urbaniser, A pour agricole, N pour naturelle).
Pour savoir si votre projet se situe en zone U, c’est très simple :
- Consultez le site de votre mairie : La plupart des communes publient leur PLU en ligne. Vous pourrez télécharger les cartes de zonage et le règlement.
- Allez au service urbanisme : Vous pouvez vous rendre directement à la mairie. Un agent pourra vous montrer le plan et vous dire dans quelle zone se trouve votre terrain.
- Utilisez le Géoportail de l’urbanisme : C’est un site du gouvernement qui centralise les documents d’urbanisme de toute la France. Vous pouvez y entrer votre adresse pour voir le zonage.
Cette information est publique et gratuite. Prendre 10 minutes pour vérifier peut vous faire économiser beaucoup de temps et d’efforts dans vos démarches.
Les démarches à suivre pas à pas
Une fois que vous savez quelle autorisation est nécessaire pour votre terrasse, il faut préparer le dossier. Que ce soit pour une déclaration préalable ou un permis de construire, la procédure se fait auprès de la mairie de votre commune.
Remplir la déclaration préalable de travaux
Si votre terrasse surélevée de 30m² ne nécessite qu’une déclaration préalable (cas de la zone U avec PLU), la procédure est relativement simple. Le délai d’instruction est en général de 1 mois.
Voici les étapes :
- Télécharger le formulaire : Vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13703. Il est disponible en ligne sur le site du service public.
- Rassembler les pièces jointes : Le plus gros du travail est là. Vous devrez fournir plusieurs documents pour que la mairie puisse évaluer votre projet.
Les pièces à joindre sont notamment :
- Un plan de situation du terrain (pour localiser votre parcelle dans la commune).
- Un plan de masse de la construction (une vue de dessus montrant la terrasse, la maison, les limites du terrain, les plantations…).
- Un plan en coupe du terrain et de la construction (pour montrer le profil du terrain avant et après les travaux).
- Un document graphique pour visualiser l’aspect extérieur (une simulation 3D ou un photomontage).
Une fois le dossier complet, vous devez le déposer en mairie en plusieurs exemplaires. Si vous n’avez pas de réponse de la mairie au bout d’un mois, vous bénéficiez d’une autorisation tacite. Vous pouvez alors commencer les travaux.
Déposer une demande de permis de construire
Si votre projet de terrasse surélevée de 30m² exige un permis de construire, le dossier est plus conséquent et le délai d’instruction est plus long. Il faut compter 2 mois pour une maison individuelle.
Les étapes sont similaires :
- Télécharger le formulaire : Il s’agit du Cerfa n°13406, également disponible en ligne.
- Rassembler les pièces jointes : La liste est plus longue et les plans demandés sont plus détaillés que pour une déclaration préalable.
Attention : Pour un permis de construire, les plans doivent être plus précis. Il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel (dessinateur, architecte) pour s’assurer que le dossier est conforme et éviter un refus de la part de la mairie.
Le dossier doit être déposé en mairie. L’administration a 2 mois pour vous répondre. Sans réponse dans ce délai, le permis est généralement considéré comme accordé. Une fois l’autorisation obtenue, vous devez afficher le permis sur votre terrain pendant toute la durée du chantier.
Et si ma terrasse est couverte ?
Le fait de couvrir votre terrasse change complètement les règles. Une simple pergola avec une toiture étanche ou une véranda est considérée comme une construction fermée.
Dans ce cas, votre terrasse de 30m² crée à la fois :
- 30m² d’emprise au sol.
- 30m² de surface de plancher.
Avec ces deux critères, les règles sont plus strictes. Pour une surface de 30m², une demande de permis de construire sera quasi systématiquement obligatoire, que vous soyez en zone U ou non. La seule exception serait la création d’une extension entre 20 et 40m² en zone U, à condition que la surface totale de la maison après travaux ne dépasse pas 150m².
Quels sont les risques si je ne demande pas d’autorisation ?
Construire une terrasse sans obtenir l’autorisation nécessaire est une infraction au Code de l’urbanisme. Les conséquences peuvent être lourdes et il est vraiment déconseillé de prendre ce risque.
Voici ce à quoi vous vous exposez :
- Une amende importante : L’amende peut aller de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré construit illégalement. Pour une terrasse de 30m², le calcul est vite fait.
- L’obligation de démolir : Le tribunal peut ordonner la démolition de la terrasse à vos frais pour remettre le terrain dans son état initial.
- Des problèmes à la revente : Si vous vendez votre maison, le notaire vérifiera la conformité des constructions. Une terrasse illégale peut bloquer la vente ou vous obliger à baisser le prix.
- Pas de couverture d’assurance : En cas de sinistre (effondrement, accident), votre assurance peut refuser de vous couvrir si la construction n’a pas été autorisée.
L’infraction peut être constatée pendant 10 ans après la fin des travaux. Il est donc beaucoup plus simple et sûr de faire les choses dans les règles dès le départ.
Questions fréquentes sur les autorisations pour une terrasse
Voici les réponses aux questions les plus courantes sur la construction de terrasse.
Faut-il un architecte pour une terrasse de 30m² ?
Non, en général. Le recours à un architecte est obligatoire si votre projet de construction porte la surface de plancher totale de votre maison à plus de 150m². Comme une terrasse ouverte ne crée pas de surface de plancher, vous n’êtes pas concerné.
Si votre terrasse est couverte, ses 30m² de surface de plancher s’ajoutent à celle de la maison. Si le total dépasse 150m², alors l’architecte devient obligatoire pour votre demande de permis de construire.
Ma terrasse sur pilotis est-elle considérée comme surélevée ?
Oui, sans aucun doute. Une terrasse sur pilotis est par définition surélevée par rapport au terrain naturel. Elle crée donc de l’emprise au sol et est soumise à autorisation (déclaration préalable ou permis de construire) si sa surface dépasse 5m².
Combien de temps est valable une autorisation d’urbanisme ?
Une déclaration préalable ou un permis de construire est valable pendant 3 ans. Vous devez commencer les travaux dans ce délai. Si le chantier est interrompu pendant plus d’un an, l’autorisation n’est plus valable. Il est possible de demander une prolongation deux fois pour une durée d’un an.
Puis-je régulariser une terrasse déjà construite sans autorisation ?
Oui, c’est possible. Vous pouvez déposer un dossier de régularisation à la mairie. La procédure est la même que pour une construction neuve : vous déposez une déclaration préalable ou un permis de construire en précisant qu’il s’agit de travaux déjà réalisés.
Si la construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur, la mairie validera votre demande. Si ce n’est pas le cas, elle pourra vous demander des modifications, ou dans le pire des cas, la démolition.
